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住建部发文!富阳人,你的“拆迁梦”该醒了

2021-10-13 15:50房产资讯 人已围观

简介近日,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)明确,实施城市更新行动要严控...

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住建部发文!富阳人,你的“拆迁梦”该醒了

靠“拆迁”一夜暴富的梦,该醒醒了。

近日,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)明确,实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁,不大规模、成片集中拆除现状建筑,导致住房租赁市场供需失衡,加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

住建部发文!富阳人,你的“拆迁梦”该醒了

这意味着,大开大合式的城市更新大概率要放缓了,而借助大规模旧改推高房价、房租的传统模式,可能成为过去式。

楼市调控,从房地产市场,覆盖到了旧改市场。

一个旨在全面管控楼市的调控格局即将形成。

1

大拆大建究竟会给城市发展带来多大影响,这份文件很明确。

近期,各地积极推动实施城市更新行动,但在推进过程中,出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式,大拆大建,急功近利的倾向,有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本,产生新的城市问题。

大拆大建带来的影响,背后逻辑很简单:拆迁使得“原住民一夜暴富释放出的大量购买力涌入市场从而间接带动房价提升。 

而对于大型城市来说,“城中村”往往意味着低成本生活,通过集中拆迁,原有租户、商户将不得不搬迁,各项生活成本也相应提高。

拆迁一瞬间,带来的社会问题确实需要很长时间抚平的。

2

对于“大拆大建”管控有多严”?又有哪些措施来改进,文件内写的很清楚。

1:不得大规模、短时间拆除城中村,同时,住房租金年度涨幅不超过5%。 

老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%,不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区,导致住房租赁市场供需失衡,加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

房价易涨难跌,而房租下跌则稀松平常。原因在于,房租更多受制于居民收入水平,收入不涨,房租也难以大涨。

但同样受到供需影响,一旦出现短期供应稀缺(大量城中村被拆),房租暂时性将迎来暴涨。

2:严控大规模拆除、大规模增建,旧改的范围和规模都需受到限制。 

除增建必要的公共服务设施外,不大规模新增建设规模,不突破老城区原有密度强度,不增加资源环境承载压力。

严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度,原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2。

 20%与2这两个数值,对于城市更新规模作出限制,将以前的大规模全拆变为拆一部分、建一部分,稳步推进的模式。

而目前个别城市更新项目需要突破拆建比以实现更高的容积率,此宗通知一旦正式实施,将影响项目利润。

3:老城区更多为改造项目,改善生活环境。

鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造,提倡分类审慎处置既有建筑。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的房屋可以拆除外,其他既有建筑应以保留修缮加固为主,改善设施设备和提高节能水平,充分利用存量资源。

鼓励稳步实施城中村改造,完善公共服务和基础设施,改善公共环境,消除安全隐患,同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设,

事实上,在浙江省发改委发布的《关于开展2021年度未来社区创建的通知》,就提出了未来社区创建类型分为五类——整合提升类、全拆重建类、拆改结合类、规划新建类、全域类。

其中,整合提升类、拆改结合类是今年创建的重点。

在未来,老城区的改造必将是以微更新为主,不涉及拆迁改造,不涉及征地补偿,自然也就不会刺激房地产市场。

3

城市更新防止大拆大建,主要还是为了避免过度房产化。

大拆大建是简单的刺激GDP的有效手段,但是遗留社会问题却需很长时间。 

大拆大建带来房地产投资、基建投资大幅度增长,也将带来大量的土地财政收入,这是常规模式,也为城市发展发挥过重大作用。

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